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鑫龙酒店与中国人民解放军四川省九龙县人民武装部房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

时间:2019年03月25日信息来源:本站原创 点击: 【字体:

 

 

四川省甘孜藏族自治州中级人民法院

 

民 事 判 决 书

 

 

2019)川33民终3

 

上诉人(原审原告、原审反诉被告):鑫龙酒店,住所地四川省九龙县呷尔镇团结下街。

经营者:王庆,女,彝族,1973930日出生,现住四川省九龙县。

委托诉讼代理人:余长江,四川什度律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、原审反诉原告):中国人民解放军四川省九龙县人民武装部,住所地四川省九龙县呷尔镇团结下街21号。

负责人:高强,部长。

委托诉讼代理人:付建国,四川原则律师事务所律师。

上诉人鑫龙酒店因与被上诉人中国人民解放军四川省九龙县人民武装部(以下简称九龙县人武部)房屋租赁合同纠纷一案,不服四川省九龙县人民法院(2018)川3324民初103号民事判决,向本院提起上诉。本院于201917日立案后,依法组成合议庭,进行了公开开庭审理。上诉人鑫龙酒店的委托诉讼代理人余长江、被上诉人九龙县人武部的委托诉讼代理人付建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人鑫龙酒店上诉请求:1.请求二审法院依法撤销四川省九龙县人民法院(2018)川3324民初103号民事判决;2.请求二审法院依法判决支持鑫龙酒店一审全部诉讼请求;3.本案一审、二审诉讼费用由九龙县人武部承担。事实及理由:一、一审法院判决所依据的茶坊、酒店装修残值折旧基准日不当。鑫龙酒店依照九龙县人武部的通知,于20171231日前便开始准备案涉房屋场地移交关停事宜,20171231日以后,酒店停止营业,待与九龙县人武部妥善解决争议事项,而该些争议事项完全是因为九龙县人武部违背诚实信用原则,故意隐瞒重要事实,造成鑫龙酒店接手的租赁物不符合约定用途,加之系九龙县人武部的原因致使双方合作不能继续,故案涉茶坊、酒店装修残值折旧的基准日应当为九龙县人武部通知关停的20171231日。二、一审法院认定鑫龙酒店承担201811日至2018515日的房屋场地占用费58,575元不当。第一,判决鑫龙酒店承担房屋场地占用费,对鑫龙酒店明显不公平。九龙县人武部违背诚实信用原则,故意隐瞒重要事实,造成鑫龙酒店接手的租赁物不符合约定用途,已经构成违约,加之双方不能继续合作是九龙县人武部的原因,才导致双方对于终止合作后的相关补偿事宜长期处于争议状态。而要公平公正的解决该争议状态,必然需要案涉房屋场地内的资产、物品等保留最原始的状态,以便双方及第三方客观核查情况。因此,租赁房屋场地处于占用状态,不应当再由鑫龙酒店承担责任。第二,即便要按照一审法院的理由认定鑫龙酒店承担房屋场地占用费,一审法院的计算方式也不当。一审判决第16页已就案涉房屋场地的年租金酌减为391,920元。故按照一审法院的理由计算房屋场地占用费应为53,889元(391,920/年÷12个月×5.5个月×30%)。三、一审法院认定鑫龙酒店承担违约金71,000元不当。首先,鑫龙酒店并不存在任何的违约行为。鑫龙酒店提交的证据足以证明“生态园”餐厅系九龙县人武部批准后改建,鑫龙酒店已严格履行案涉《九龙县人武部民兵训练基地租赁合同》(以下简称《租赁合同》)相关义务。其次,一审法院未依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金,对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的,人民法院应当就法院若不支持免责抗辩,当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”以及《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的,依照其规定;没有规定的,参照买卖合同的有关规定。”的规定,就与九龙县人武部主张的违约金有关的诉讼权利向鑫龙酒店予以释明,剥夺了鑫龙酒店应有的权利。最后,《租赁合同》中明确载明,租赁用途为宾馆住宿、茶坊、餐饮、办公、停车经营,但九龙县人武部出租与鑫龙酒店的租赁物中存在违章建筑,最终该租赁物茶坊部分被九龙县城乡规划和建设局强制拆除,导致鑫龙酒店经营范围内的茶坊被缺失,九龙县人武部已经构成违约,在此基础上,即便法院认定鑫龙酒店也存在违约行为,根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。”的规定,一审法院判决鑫龙酒店承担违约金明显不符合法律规定,严重损害鑫龙酒店的合法权益。四、如上所述,“生态园”餐厅并非鑫龙酒店擅自改建,不存在违约行为,故一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定,判决九龙县人武部不承担“生态园”餐厅的一半装修残值损失及补偿明显不当。五、鑫龙酒店认为《租赁合同》上的合同相对方为九龙县鑫龙酒店,并非本案的上诉人鑫龙酒店,故案涉《租赁合同》对鑫龙酒店无约束力。六、考虑使用情况和使用价值,作为酒店经营主要收入之一的茶坊被拆除,势必会减少酒店很大一笔经营收入,故一审判决减少8%的租金过低,应当减少50%的租金为宜。七、酒店的残值应当由九龙县人武部全部承担,因为九龙县人武部有违背诚实信用原则和违约的前提,基于公平补偿原则,因九龙县人武部造成的损失由其承担。

被上诉人九龙县人武部辩称,一、《评估咨询报告》系在法院主持下双方共同委托评估机构作出,评估结果已得到双方的确认,基准日的选择既符合事实也系双方合意;二、鑫龙酒店对占用费的性质认识错误,一审中表述为“占用费”实属租金性质,一审法院在查明事实基础上,酌情鑫龙酒店承担58,575元的费用并无不当;三、一审法院认定鑫龙酒店擅自增建“生态园”违反合同约定,判决鑫龙酒店承担违约责任71,000元的判决结果正确;四、茶楼被强拆不可完全归责于九龙县人武部,九龙县人武部依据合同约定履行了相应义务,不存在违约,但九龙县人武部仍承担了全部装修损失。五、鑫龙酒店提出名称不对,请二审法院核实;六、承租房屋装修只有宾馆、茶楼部分是经过九龙县人武部的同意,“生态园”的增建和装修未经九龙县人武部同意,属鑫龙酒店擅自装修。

上诉人鑫龙酒店向一审法院起诉请求:1.判令九龙县人武部赔偿承租茶坊被强拆后,20176月至20186月的营业损失人民币540,000元;2.判令九龙县人武部赔偿“生态园”餐厅一半装修费300,000元;3.判令九龙县人武部补偿“生态园”餐厅自20171230日至2018630日的停业损失270,000元;4. 判令九龙县人武部赔偿承租酒店、茶坊的装修及固定资产折旧损失2,330,000元;5.判令由九龙县人武部承担本案全部诉讼费。

被上诉人九龙县人武部向一审法院反诉请求:1.鑫龙酒店立即支付拖欠201771日至20171231日的租金213,000元,并以此金额为基数,按照月息2%承担逾期违约金至付清时止(截至2018923日暂计算为62,622元);2.鑫龙酒店支付自201811日起至房屋腾退完毕止的房屋、场地占用费(截至2018923日暂时计算为308,850元);3.鑫龙酒店支付因擅自增扩建“生态园”餐厅的违约金71,000元;4.本案诉讼费用及反诉费用由鑫龙酒店承担。

一审法院认定事实:鑫龙酒店与九龙县人武部于2015522日签订《租赁合同》,约定九龙县人武部将位于九龙县呷尔镇团结下街21号的民兵训练基地租给鑫龙酒店,租赁范围为临街2-4层(2楼餐厅、3楼住宿、4楼茶坊);租赁用途为宾馆住宿、茶楼、餐饮、办公、停车经营;租赁期限为五年,租金共计2,130,000元,每年426,000元,半年一交;同时双方在合同中明确约定了各自的权利义务及违约责任。

鑫龙酒店交纳租金至20176月,九龙县城乡规划和建设局于2017618日对4楼茶坊进行强制拆除。双方就茶坊被拆除后减少租金事宜一直未能达成共识,鑫龙酒店未再向九龙县人武部支付租金。

20171125,九龙县人武部向鑫龙酒店送达要求其于20171231日前关停收回的《告知书》。

双方就关停收回、腾退、赔偿等相关问题一直未达成一致意见,九龙县人武部于201825日向一审法院提起民事诉讼,一审法院于423日作出(2018)川3324民初04号民事判决,判决解除双方《租赁合同》,鑫龙酒店于判决生效后七日内腾退返还租赁物,并拆除增建的“生态园”餐厅。该判决已于201858日生效。

2018516,双方签订《房屋收回关停协议》,对水电费结算等事宜进行约定;协议第四条载明“在2018531日前,保管人员仍为乙方(鑫龙酒店)指定保管人员。201861日起,场地管理归甲方(九龙县人武部)负责,鑫龙酒店和生态园内的酒店用品管理归乙方”。

双方当事人一审当庭确认,2018516日签订《房屋收回关停协议》前双方未明确协商酒店关停形式、关停手续及交接钥匙等相关事宜;518日,双方依照关停协议约定为鑫龙酒店张贴封条并办理相关交接手续。

另查明,1.九龙县人武部在(2018)川3324民初04号房屋租赁合同纠纷一案的民事起诉状中写明“20155月,九龙县人武部系通过公开竞价招租方式将案涉房屋租与鑫龙酒店经营”;2.九龙县人武部于2018828日向一审法院申请强制执行(2018)川3324民初04号生效判决,因双方对资产评估事宜未达成一致意见,九龙县人武部同意鑫龙酒店暂不拆除搬离。1024日,鑫龙酒店自行将“生态园”餐厅拆除完毕并搬离可拆除物品,腾退房屋。

再查明,一审法院受理本案后,在九龙县人武部负责人与鑫龙酒店代理人双方参与的20181010日庭前会议中,九龙县人武部确认案涉租赁房屋4楼茶坊被拆除后,双方就减少租金事宜进行过协商,但未能协商一致,并明确表示在本案中予以适当考虑。庭审中,九龙县人武部当庭要求对减少租金金额由一审法院酌情裁判。

一审法院认为,一、关于九龙县人武部应否对茶坊因违建被强制拆除的装修残值损失及营业损失进行赔偿的问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项规定,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任。九龙县人武部主张鑫龙酒店在承租案涉房屋时明知4楼茶坊与整栋房屋结构不一致而应当知晓茶坊可能系违章建筑,茶坊被拆除系应由其自行承担的商业风险,但根据一审法院查明事实,案涉房屋4楼茶坊在租与鑫龙酒店之前就已存在,九龙县人武部对该茶坊是否系违章建筑的事实应当知晓,且九龙县人武部是通过公开竞价招租方式将案涉房屋租与鑫龙酒店,租赁合同第七条也载明“甲方(九龙县人武部)保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件,权属清楚”,鑫龙酒店有理由相信4楼茶坊权属没有问题。九龙县人武部故意隐瞒重要事实未向鑫龙酒店明确告知的行为违背诚实信用原则,一审法院对其关于鑫龙酒店应当知晓茶坊可能系违章建筑的主张不予采信,对鑫龙酒店关于赔偿4楼茶坊装修损失的诉讼请求,一审法院予以支持。根据一审法院对《评估咨询报告》的确认,茶坊装修评估净值为113,500元,故九龙县人武部应当赔偿鑫龙酒店茶坊装修损失113,500元。

关于茶坊营业损失部分,因营业损失系预期可得利益,并未实际产生,鑫龙酒店亦未出示充分证据证明其具体营业损失金额,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,对鑫龙酒店要求九龙县人武部赔偿茶坊被拆除后的营业损失540,000元的诉讼请求,一审法院不予支持。

二、关于九龙县人武部要求鑫龙酒店支付201771日至1231日的租金,以及鑫龙酒店未支付该笔租金是否构成违约的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定,因不可归责于承租人的事由,导致租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。根据一审法院查明事实,案涉房屋4楼茶坊被拆除的原因不可归责于鑫龙酒店,双方至今未对减少租金事宜达成一致意见,九龙县人武部关于鑫龙酒店自20177月起未再支付租金违反合同约定构成违约的主张与上述法律规定及本院查明事实不符,一审法院不予采纳,对其以此为由要求鑫龙酒店支付逾期支付租金违约金的反诉请求不予支持。

根据双方在一审庭前会议和庭审中的陈述,双方一致要求一审法院对茶坊拆除后应当减少租金数额酌情裁判。《租赁合同》载明租赁房屋24层总建筑面积为1275.76平方米,停车场地面积为1040平方米,一审法院综合茶坊建筑面积、使用价值以及双方约定年租金426,000元等情况,对201771日至1231日的租金酌情减少8%,即鑫龙酒店应向九龙县人武部支付201771日至1231日的租金为426,000元÷2×92%195,960元。

三、鑫龙酒店增建“生态园”餐厅是否违约以及九龙县人武部应否赔偿餐厅装修和营业损失的问题。根据一审法院查明事实,《租赁合同》第八条约定鑫龙酒店确需对承租房屋进行改造装修、增扩固定设施或新建、添建各种建筑物和构筑物的,必须征得九龙县人武部书面同意。在一审法院已经生效的(2018)川3324民初04号民事判决中已经确认鑫龙酒店未出示充分证据证明增建“生态园”餐厅得到了九龙县人武部许可,在本案中,鑫龙酒店仍未出示充分证据证明这一主张,根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定,鑫龙酒店应当承担举证不利的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定,承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担,故对鑫龙酒店关于九龙县人武部应当承担“生态园”餐厅拆除费用的主张不予采纳,对其要求九龙县人武部承担“生态园”餐厅一半装修残值损失及补偿20171230日至2018630日期间停业损失的诉讼请求,不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。根据一审法院查明事实,本案双方当事人签订《租赁合同》第十一条第一项载明“乙方(鑫龙酒店)有违反本合同第八条约定行为的……乙方应当向甲方支付人民币71,000元作为违约金”,故一审法院对九龙县人武部以鑫龙酒店擅自增建“生态园”餐厅违反合同约定为由要求其支付71,000元违约金的反诉请求予以支持。

四、关于合同解除后,九龙县人武部应否对鑫龙酒店装修残值及其他财产进行赔偿的问题。一审法院2018)川3324民初04号民事判决认定军队政策发生重大调整,致使双方租赁合同无法继续履行而判决解除双方《租赁合同》。九龙县人武部依照合同约定的“军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的,甲乙双方均不承担责任”,主张其不应承担赔偿责任,但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,承租人经出租人同意装饰装修,合同解除后,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,若因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期间内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。一审法院已确认解除合同的事由不可归责于本案双方当事人,九龙县人武部与鑫龙酒店相互不承担违约、赔偿等责任,但因酒店装修残值系合同解除后产生的实际损失,依法应由双方按照公平原则予以分担。根据一审法院对《评估咨询报告》的确认,酒店装修评估净值为716,800元,故九龙县人武部应当分担358,400元。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除,根据一审法院对《评估咨询报告》的确认,评估咨询报告当中“1.家具;2.机器设备;3.低值易耗品”均系未形成附合的可拆除资产,鑫龙酒店要求九龙县人武部对该部分资产予以赔偿的诉讼请求于法无据,一审法院不予支持。

五、关于九龙县人武部要求鑫龙酒店支付占用费的问题。九龙县人武部主张鑫龙酒店于20171125日签收九龙县人武部送达的《告知书》,应视为双方已于当天解除《租赁合同》。根据本院查明事实,《告知书》载明“……你承租的民兵训练基地经营项目务必于20171231日前依法关停收回”,未明确写明要求解除合同;另,九龙县人武部于201825日向一审法院提起诉讼,要求“判决解除原、被告双方签订的《租赁合同》”,而非请求法院确认其解除合同通知的效力,一审法院2018423日作出(2018)川3324民初04号民事判决解除双方签订的《租赁合同》,该判决于201859日生效,双方签订的《租赁合同》应于201859日解除,故对九龙县人武部关于双方已于20171125日解除合同的主张,一审法院不予采信。201811日至59日仍为合同履行期间。

鑫龙酒店主张其按照九龙县人武部要求已于20171231日前关停,九龙县人武部反驳主张鑫龙酒店仍在营业,依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定,应当承担举证证明责任,但在本案中九龙县人武部未出示相关证据,故一审法院对其反驳主张不予采纳。根据一审法院查明事实,自九龙县人武部通知鑫龙酒店关停后,双方虽一直就腾退、赔偿等问题进行协商、诉讼,但因双方合同未解除,鑫龙酒店也未腾退房屋,其应支付相应占用费。九龙县人武部主张按租金收取占用费,但酒店在此期间未正常营业,按租金收取占用费对鑫龙酒店明显不公平,因此,一审法院酌情参照双方约定年租金的30%计算。一审法院2018)川3324民初04号民事判决确定鑫龙酒店于判决生效之日起七日内腾退返还九龙县人武部民兵训练基地,鑫龙酒店应于2018516日前腾退搬离。但根据一审法院查明事实,双方于2018516日就腾退返还事宜签订《房屋收回关停协议》,在该协议中并未要求鑫龙酒店立即腾退搬离,协议第四条载明“在2018531日前,保管人员仍为乙方(鑫龙酒店)指定保管人员。201861日起,场地管理归甲方(九龙县人武部)负责,鑫龙酒店和生态园内部的酒店用品管理归乙方”,该协议应视为双方在执行一审法院生效判决期间,对相关事宜另行作出约定,系双方自愿对自己权利的处分,一审法院予以确认。因此自516日签订该协议后,双方应依照协议履行义务,双方未对腾退期限及支付占用费进行约定,系九龙县人武部对自己权利的处分。因此,对九龙县人武部要求鑫龙酒店支付201811日至腾退完毕时止的房屋及场地占用费的诉讼请求,一审法院酌情按照双方约定年租金的30%计算至2018515日,即426,000元÷12月×5.5月×30%58,575元,鑫龙酒店应向九龙县人武部支付201811日至515日的房屋场地占用费58,575元。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项、第一百一十四条第一款、第二百三十一条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项、第十三条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决:一、九龙县人武部支付鑫龙酒店茶坊装修残值损失113,500元,酒店装修残值358,400元,合计471,900元;二、鑫龙酒店支付被告九龙县人武部201771日至1231日的租金195,960元,违约金71,000元,占用费58,575元,合计325,535元;三、上述第一、二项鑫龙酒店与九龙县人武部金钱给付义务相互抵消后,最终九龙县人武部支付鑫龙酒店人民币146,365元;四、驳回鑫龙酒店对九龙县人武部的其他诉讼请求;五、驳回九龙县人武部对鑫龙酒店的其他反诉请求。

本院二审期间,上诉人鑫龙酒店依法向本院提交以下证据:

1.酒店楼顶太阳能平面分布图,欲证明该图与鑫龙酒店一审提交的“生态园”设计平面图系同一天报给九龙县人武部审批,九龙县人武部负责人是同一天作出同意的批复,但该证据被九龙县人武部收走备案,鑫龙酒店只有复印件。

2.案外人在案涉场地结婚的视频光盘两张,欲证明九龙县人武部在一审庭审中陈述“生态园”是鑫龙酒店2016年建设是不属实的,九龙县人武部有刻意隐瞒事实真相之嫌,“生态园”系九龙县人武部同意后修建。

九龙县人武部质证认为,第一组证据是复印件,且不是新证据,三性均不认可;第二组证据不是新证据,不能达到其证明目的,三性均不认可。

本院认为,鑫龙酒店举出的第一、二组证据与本案无关联性,不能达到其证明目的,依法不予采信。

本院二审查明的事实与一审法院基本一致。

另查明,九龙县人武部于2017818日向鑫龙酒店发出九武函〔201708号《告知书》,告知鑫龙酒店在未事先告知九龙县人武部的情况下,对承租房屋改造装修属违反合同的行为,要求鑫龙酒店按照合同约定履行相关手续,否则产生的责任由鑫龙酒店负责。

2018)川3324民初04号民事审判笔录记载:“审判员:拖欠租金违约金的是多少?庹:以每年426,000元来算,其他违约金是71,000元。原代:这儿说明一下71,000元是保证金不是违约金。审判员:也就是说对于拖欠的违约金额有争议?付:是的,拖欠金额有争议。原代:是的。”

2018829双方与开元资产评估公司签订三方协议,约定对鑫龙酒店的装修及资产进行评估。2018915日,鑫龙酒店和九龙县人武部向开元资产评估有限公司做出承诺函,承诺以2018518日作为市场价值评估咨询基准日。

本院认为,一、关于鑫龙酒店主体是否适格的问题。鑫龙酒店认为《租赁合同》上的合同相对方为九龙县鑫龙酒店,并非本案的上诉人鑫龙酒店,故案涉《租赁合同》对鑫龙酒店无约束力。本院认为,虽然《租赁合同》签订的主体为九龙县鑫龙酒店,但该合同实际履行主体为鑫龙酒店,且在(2018)川3324民初04号案件中,鑫龙酒店对双方签订的《租赁合同》并未提出异议,对(2018)川3324民初04号民事判决解除双方签订的《租赁合同》也未提出上诉,说明鑫龙酒店认可其是签订《租赁合同》的签约主体,该《租赁合同》对鑫龙酒店具有约束力,其应全面履行该合同项下的权利义务。故鑫龙酒店的该项上诉理由缺乏事实和法律依据,依法不予支持。

二、关于一审判决所依据的残值折旧基准日是否认定正确的问题。鑫龙酒店认为,20171231日以后,其就已经停止营业,案涉茶坊、酒店装修残值折旧的基准日应当以九龙县人武部通知关停的20171231日为准。本院认为,根据已查明的事实,鑫龙酒店已向评估公司做出承诺书,承诺2018518日作为评估咨询基准日。故开元资产评估有限公司以双方确定的评估咨询基准日作出的《评估咨询报告》合法有效,鑫龙酒店的该项上诉理由缺乏事实依据,依法不予支持。

三、关于一审判决鑫龙酒店承担201811日至515日的占用费是否正确的问题。本院认为,根据一审法院查明的事实,自九龙县人武部20171125日发出关停通知后,鑫龙酒店就未再正常营业,201811日后,双方对租赁房屋的装修改造及设备设施等赔偿费用存在争议,鑫龙酒店未腾退房屋的原因也是基于与九龙县人武部处于协商环节,等待第三方进行市场价值评估来确定赔偿金额。虽然(2018)川3324民初04号民事判决确定鑫龙酒店应于2018516日前腾退搬离房屋,但2018516日双方又签订《房屋收回关停协议》,约定物品保管方式为鑫龙酒店在租赁房屋内自行封存保管,保管方依然为鑫龙酒店。该协议也未对201811日后未腾退房屋期间的保管费或占用费进行约定。故综合以上事实,未腾退房屋的责任并非属鑫龙酒店,鑫龙酒店未腾退房屋是得到了九龙县人武部的同意,鑫龙酒店不应承担201811日以后的房屋占用费。鑫龙酒店的该项上诉理由有事实依据,依法予以支持。

四、关于一审判决认定鑫龙酒店违约并承担违约金71,000元是否正确的问题。鑫龙酒店认为,首先,鑫龙酒店并不存在任何的违约行为;其次,一审法院未依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定,就违约金有关的诉讼权利向鑫龙酒店予以释明;最后,鑫龙酒店经营范围内的茶坊被强拆,九龙县人武部已经构成违约,依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定,一审法院判决鑫龙酒店承担违约金明显不符合法律规定。本院认为,(一)鑫龙酒店是否违约的问题。经查,双方签订的《租赁合同》第八条第三项约定,鑫龙酒店确需对承租房屋进行改造装修、增扩固定设施的,必须征得九龙县人武部书面同意。在承租的场地上新建、添建各种建筑物和构筑物的,必须向九龙县人武部提供建设方案,在九龙县人武部按规定报经军队主管部门批准并由九龙县人武部出具书面同意书后实施。在本案一审诉讼过程中,九龙县人武部举出九武函〔201708号《告知书》及该告知书向鑫龙酒店送达的相关证据,证明鑫龙酒店擅自改造装修、增建固定设施(即“生态园”餐厅部分),违反合同约定。鑫龙酒店对此未举出有效证据予以反驳,应承担举证不能的法律责任,故根据以上事实可以判断鑫龙酒店存在违约情形,其认为其无违约情形的上诉理由无事实和法律依据,依法不予支持。(二)关于违约金是否释明的问题。经查,在一审庭审中,审判人员要求九龙县人武部对违约金进行了说明,并向双方当事人询问了是否存在争议,双方的委托诉讼代理人均表示对违约金存在争议,鑫龙酒店的委托诉讼代理人还表示该金额是保证金。基于以上事实,说明一审审判人员对该争议违约金进行了释明,鑫龙酒店对该争议违约金存在异议,故鑫龙酒店认为一审法院未向其予以释明的上诉理由缺乏事实依据,依法不予支持。(三)四楼茶坊被强拆,九龙县人武部违约,是否导致鑫龙酒店不承担违约责任的问题。本案中,双方当事人均存在违反合同约定的情形,依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。”的规定,双方当事人应当各自承担相应的违约责任,而在一审判决中,对九龙县人武部违约导致鑫龙酒店损失已进行了降低租金、赔偿全部茶坊装修残值的处理,那么鑫龙酒店也应按照《租赁合同》第十一条第一项的约定,承担违约所产生的违约金。故一审判决鑫龙酒店向九龙县人武部支付违约金71,000元并无不当,应予以维持。鑫龙酒店以上上诉理由均缺乏事实和法律依据,依法不予支持。

五、关于“生态园”餐厅的增建是否得到九龙县人武部同意,九龙县人武部是否应承担该部分残值的赔偿问题。鑫龙酒店认为,“生态园”餐厅的增建得到了九龙县人武部的同意,其应承担该部分残值的赔偿。本院认为,在本案一、二审诉讼过程中,鑫龙酒店都未举出有效证据证明“生态园”餐厅的增建得到了九龙县人武部的同意及许可,其应承担举证不能的法律责任,一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人负担……”的规定未予支持鑫龙酒店的该项诉讼请求于法有据,依法应予以维持。鑫龙酒店的该项上诉理由缺乏事实和法律依据,依法不予支持。

六、关于茶坊拆除后,一审判决酌情减少租金8%是否正确的问题。鑫龙酒店认为,考虑使用情况和使用价值,作为酒店经营主要收入之一的茶坊被拆除,势必会减少酒店很大一笔经营收入,故一审判决减少8%的租金过低,应当减少50%的租金为宜。本院认为,根据双方签订的《租赁合同》来看,承租的房屋总建筑面积为1275.76平方米,其中用作宾馆住宿的建筑面积为897.48平方米,用作厨房的建筑面积为65.92平方米,用作餐厅和茶坊的建筑面积为312.36平方米,从以上可以看出,该承租房屋的面积大多用作宾馆住宿和餐饮,一审法院在综合四楼茶坊的实际面积及使用价值的情况下酌情减少租金8%并无不当,依法应予以维持。鑫龙酒店要求减少50%的租金的上诉理由无有效证据予以佐证,依法不予支持。

七、关于一审判决认定双方平均分摊酒店装修残值是否正确的问题。本院认为,因军队政策发生重大调整,致使双方《租赁合同》无法继续履行继而被判决解除,对于该合同的解除双方均不存在过错责任,但因酒店内的装修是经九龙县人武部同意,且该部分残值系合同解除后产生的实际损失,一审判决基于此事实,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除后,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期间内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担……”的规定,判决双方按照公平原则分担剩余租赁期间内的酒店装饰装修残值损失并无不当,依法应予以维持。

综上所述,鑫龙酒店的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:

一、维持四川省九龙县人民法院(2018)川3324民初103号民事判决第一、四项;

二、撤销四川省九龙县人民法院(2018)川3324民初103号民事判决第五项;

三、变更四川省九龙县人民法院(2018)川3324民初103号民事判决第二项为:“上诉人鑫龙酒店支付被上诉人中国人民解放军四川省九龙县人民武装部201771日至1231日的租金195,960元(大写壹拾玖万伍仟玖佰陆拾元整),违约金71,000元(大写柒万壹仟元整),合计266,960元(大写贰拾陆万陆仟玖佰陆拾元整)”;

四、变更四川省九龙县人民法院(2018)川3324民初103号民事判决第三项为:“上诉人鑫龙酒店与被上诉人中国人民解放军四川省九龙县人民武装部金钱给付义务相互抵消后,最终被上诉人中国人民解放军四川省九龙县人民武装部支付上诉人鑫龙酒店人民币204,940元(大写贰拾万肆仟玖佰肆拾整)”;

五、驳回被上诉人中国人民解放军四川省九龙县人民武装部对上诉人鑫龙酒店的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件本诉受理费34,320元,由上诉人鑫龙酒店负担25,941元,由被上诉人中国人民解放军四川省九龙县人民武装部负担8379元;反诉受理费5177元,由上诉人鑫龙酒店负担3068.5元,由被上诉人中国人民解放军四川省九龙县人民武装部负担2108.5元。二审案件受理费31,581.4元,由上诉人鑫龙酒店负担30,984.2元,由中国人民解放军四川省九龙县人民武装部负担597.2元。

本判决为终审判决。

 

 

 

                                     

                    

                   

 

 

 

 

一九年三月六日

                       

                                                             地的施姑莫

(作者:佚名 编辑:SGB)
 

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